Как развивается новая Москва

Просто строить жилье уже недостаточно. Покупателям недвижимости нужны гармоничная среда обитания и рабочие места.

Поэтому столичные власти и девелоперы совместно решают задачу комплексного освоения присоединенных территорий.

Людмила Чичерова

Жилая недвижимость в новой Москве дорожает теми же темпами, что и в старой, – на 5–6% за последние четыре квартала, утверждают риэлторы. С сентября 2017 г. по сентябрь 2018 г. средняя стоимость квартиры в новостройках масс-маркета на присоединенных территориях выросла примерно на 0,8 млн руб., подсчитали в «Метриум групп». Сейчас в новой Москве строится 15 крупных жилых комплексов на несколько миллионов квадратных метров. За шесть лет девелоперами сдано 10,5 млн кв. м жилья и 3,1 млн кв. м нежилой недвижимости. В планах довести площадь многоквартирных новостроек до 20,3 млн кв. м, коммерческой недвижимости – до 35,2 млн кв. м.

Спальник столицы

В год в Троицком и Новомосковском административных округах (ТиНАО) Москвы сдается от 1 млн до 2 млн кв. м жилья, что составляет примерно 30–50% общего ввода в столице. По итогам 2018 г. ожидается ввод около 1,5 млн кв. м жилой недвижимости. Тенденция последних лет, когда ввод многоквартирных домов на присоединенных территориях опережал показатели в старых границах, переломилась в прошлом году, после того как чиновники обнаружили формирующийся перекос в сторону жилых новостроек. Ведь согласно плану новая Москва обязана гармонично развивать территорию, одновременно строить жилье, коммерческую недвижимость и разнообразную инфраструктуру (социальную, дорожную и т. д.). Но если проехать по территории Коммунарки – это самый застраиваемый район ТиНАО, – поражает количество выросших здесь жилых башен, перемежаемых редкими церквями. Поэтому уже второй год город стремится ограничить выдачу новых разрешений на строительство многоквартирных домов. Например, с 1 июля 2017 г. по 1 июля 2018 г. градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила новых проектов на 1,4 млн кв. м, но жилья из них – всего 0,4 млн кв. м, причем половина – индивидуальное жилищное строительство, фактически дачи. Город таким образом мотивирует инвесторов к появлению «объектов с рабочими местами», чтобы к существующим сейчас 100 000 рабочих мест в ближайшие три года прибавить еще 50 000.

Выступая на XII Московском форуме лидеров рынка недвижимости MREF-2018, руководитель департамента развития новых территорий Владимир Жидкин сообщил, что все в «новом городе» развивается гармонично и разные виды застройки осуществляются параллельно. «Был разговор [с жителями] по поводу <...> крупных объектов спорта на встрече с мэром в августе, Сергей Семенович [Собянин] тут же среагировал, сказал, что пора уже строить крупный объект спортивный в Коммунарке. Решение принято, мы [такой объект] проектируем. Больницы строятся, одна из крупных, если не самая крупная в Москве, и все остальное: построено 400 км линий электропередачи, 350 км магистральных теплосетей, 714 км сетей водоснабжения и водоотведения, более 100 км магистральных сетей», – заявил чиновник. Также принято решение построить очистные сооружения в Бутове на 30 000 куб. м и новую канализационно-насосную станцию в Прокшине на 130 000 куб. м.

Застройщики, опрошенные «Ведомостями», подтвердили, что новая Москва сейчас обеспечена всеми коммуникациями для интенсивного девелопмента. «Никаких проблем с подключением к инженерным сетям у нас не было и нет», – говорит Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель». Департамент развития новых территорий работает с инвесторами и принимает непосредственное участие в решении проблем, если они возникают, добавляет Гасан Архулаев, партнер GR Project Group. По словам Ольги Барабановой, коммерческого директора Sezar Group, локальные проблемы с подключением к магистралям были на переходном этапе, когда присоединенные территории только вошли в состав Москвы, сейчас система отлажена, функционирует в плановом режиме, все вопросы с подключениями стали решаться оперативно. «Например, в ЖК «Николин парк», строительство которого мы начали еще в Подмосковье, подключение к системам водоснабжения и водоотведения заняло около полутора лет, а в уже новомосковском ЖК «Рассказово» – менее года», – приводит пример Барабанова. По ее мнению, главное, чем сейчас город может помочь девелоперам, – это взять на себя функции внешнего координатора.

Самые масштабные жилые проекты реализуют в новой Москве ГК «МИЦ», «А101», ГК «ПИК», ГК «Абсолют», ГК «Гранель», Sezar Group, «Самолет» и еще ряд столичных застройщиков. Например, ГК «А101» в новой Москве уже ввела в эксплуатацию 955 800 кв. м жилья, в стадии строительства находится еще более 900 000 кв. м (в проектах «Скандинавия», «Москва А101», «Белые ночи», «Испанские кварталы»), сообщил Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта компании.

У МИЦ общая площадь строительства на присоединенных территориях составляет более 1,8 млн кв. м, рассказал Даромир Обуханич, генеральный директор компании. В ЖК «Коммунарка» и «Татьянин парк» сдано свыше 926 000 кв. м, получены разрешения и начато строительство еще почти 700 000 кв. м. ГК ПИК с января 2016 г. по октябрь 2018 г. построила в ТиНАО 365 000 кв. м жилой недвижимости, до конца 2018 г. в микрорайоне «Саларьево парк» будет сдано 81 000 кв. м, а в ближайшие два года планируется построить еще около 600 000 кв. м. В портфеле ГК «Гранель» – проект комплексной жилой застройки «Москвичка», где сейчас возводится 155 000 кв. м. Самая плотная застройка – в упомянутой выше Коммунарке, которая расположена вблизи действующих станций московского метро («Румянцево» и «Саларьево») и в недалеком будущем будет обеспечена собственной, Коммунарской, веткой метро.

Дороги и сети

В ТиНАО с 2012 г. построено 161 км дорог, к 2023 г. намечено проложить еще около 292 км, сообщает департамент развития новых территорий Москвы. По словам архитектора Сергея Ткаченко, важно, что в отличие от старой Москвы в новой есть возможность проектировать и создавать хордовые связи, что в дальнейшем избавит от заторов и пробок при автомобильном движении из одного района в другой. На отсутствии поперечных дорожных связей «погорела» старая Москва, которая вынуждена сейчас продолжать закольцовываться. Первые поперечные дороги, построенные в ТиНАО, уже функционируют, рассказывает Жидкин, большинство жителей Троицка и прилегающих населенных пунктов уже не едут в центр столицы по Киевскому и Калужскому шоссе, а перемещаются по хордам в сторону Минского. Идет строительство восьмиполосной автомагистрали Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе, которая также обеспечит поперечную связку между районами. Построить новую дорогу планируется к 2021 г.

Сады и школы

По данным департамента развития новых территорий, за шесть лет в новой Москве построено 59 социальных объектов: 13 школ, 35 детских садов, 11 объектов здравоохранения. 50 из них построили сами девелоперы. К 2035 г. они обязуются возвести еще 42 из 77 запланированных объектов.

В портфеле ГК «МИЦ», например, пять школ и девять дошкольных учреждений. ГК «А101» построила в Коммунарке и передала городу школу на 1775 мест с бассейном и различными лабораториями, на момент ввода (2017 г.) это была самая большая школа в Москве, гордится Цветов. В ближайших планах застройщика – возведение в рамках строящихся микрорайонов двух школ суммарно на 2625 мест, пяти детскихсадов на 1335 мест, а также двух образовательных центров, объединяющих школы и детские сады, на 1650 и 370 мест соответственно. Цвет из ГК «Гранель» обещает в ЖК «Москвичка» три детских сада на 465 мест и спортивно-общеобразовательную школу на 1125 учеников. По данным пресс-службы ГК «ПИК», в микрорайоне «Бунинские луга» появится современный детсад для 150 малышей. Он станет частью инновационного образовательного комплекса, куда также войдет школа на 1100 учеников. В 2019–2020 гг. ПИК обещает обеспечить новомосквичам 3215 мест в школах и детских садах.

Офисы и магазины

Несмотря на прогнозы ввода более 35 млн кв. м коммерческой недвижимости, пока в ТиНАО введена лишь десятая часть от запланированного. Хотя рядом с любым строящимся ЖК должны появиться места приложения труда – это, по словам Жидкина, позиция мэра, позиция города и департамента развития новых территорий, – тем не менее число крупных коммерческих объектов пока что можно пересчитать по пальцам. Арендаторы не торопятся переезжать в новую Москву, благо в старой им сейчас предлагается почти 2 млн кв. м свободных офисных помещений классов А и В, а также более 0,5 млн кв. м в торговых центрах. Уровень вакантных площадей в ТиНАО аналитики большой пятерки оценивают в 30%.

Современные крупные торговые и бизнес-центры пока появляются в ТиНАО вблизи ст. м. «Саларьево» и «Румянцево». Это, в частности, бизнес-парк Comcity от PPF Real Estate Russia в 2 км от МКАД по Киевскому шоссе. Построив офисы (более 107 000 кв. м) и торговую галерею (свыше 76 000 кв. м), девелопер заявил о планах начать в 2018 г. реализацию жилой части проекта (не менее 130 000 кв. м) и возведение новой гостиницы на 150 номеров. Ввод новых объектов в эксплуатацию запланирован на 2022 г., общие инвестиции в проект оцениваются в 21,6 млрд руб. По словам Мартина Шаффера, генерального директора PPF Real Estate Russia, в Comcity сейчас сдано более 90% офисов, там работает свыше 10 000 человек, в числе ключевых арендаторов – «Ростелеком», Oracle, Tele2, X5 Retail Group и др.

Где эта улица, где этот дом

Сергей Костин, заместитель председателя МоскомархитектурыВ настоящее время в Министерстве транспорта ведется работа по формулировке понятия «улично-дорожная сеть». Разница между улицами и дорогами прописана в своде правил СП 42.13330 «Градостроительство...», однако необходимо развить эти понятия и описать составные элементы улиц как общественного пространства. В рамках этой работы Москва совместно с Минстроем России подготовила проект свода правил по проектированию улично-дорожной сети. Главное – мы в этом документе формулируем наличие специфических особенностей улиц, их отличие от дорог и требования к проектированию именно улиц. До сих пор мы жили по нормативам, которые были разработаны еще в Советском Союзе. С тех пор и автомобилей стало больше, и дорог, и домов. Изменилось отношение людей к городскому пространству, требования людей к его качеству. Обновленные нормативы, объединенные в систему, позволят более сбалансированно развивать улично-дорожную сеть. Когда мы прорабатывали проект «Зиларт», шли от большого к малому – от структуры улично-дорожной сети к местам, где будут кафе, где филиал Эрмитажа, где стоянка такси и экскурсионных автобусов. Эти вопросы девелоперы почему-то оставляют на потом. А потом решения по этим вопросам реализуются хаотично, и мы получаем автомобильные пробки и другие проблемы.

В 2 км от Калужского шоссе с 2015 г. ищет арендаторов бизнес-парк «К2» (строительство начала компания Storm Properties, достраивал фонд, созданный частными инвесторами). Два семиэтажных здания общей площадью 40 000 кв. м стоят прямо у дороги, одно из них заполнено, по данной управляющей компании, на 70%, второе пока абсолютно свободно. Минимальный блок для сдачи в аренду в местном коворкинге – 10 кв. м, но желающим здесь готовы предложить и 1000 кв. м. Офис можно арендовать на день. Наталья Никитина, исполнительный директор бизнес-парка «К2», утверждает, что новомосковские офисы класса А гораздо комфортнее для арендаторов, чем в центре столицы, и по качеству помещений, которые предлагаются с отделкой, и по насыщенности внутренней инфраструктурой, и по наличию свободных машино-мест на парковках. Однако, признает она, за МКАД арендаторы едут только тогда, когда не могут найти нужные площади по приемлемой цене в центральных районах города. Поэтому инвесторы бизнес-парка пока не начинают строительство еще двух запланированных ранее офисных зданий на 40 000 кв. м.

В декабре прошлого года девелопер A-Store Estates ввел в эксплуатацию четыре девятиэтажных здания делового квартала Neopolis (104 000 кв. м на 5 га земли) в 3 км от МКАД по Киевскому шоссе. Общая площадь офисных зданий – 63 774 кв. м, под размещение объектов инфраструктуры, включая фитнес-центр с бассейном, кафе, рестораны и т. д., отведено около 7500 кв. м. По данным компании CBRE, брокера объекта, сейчас на рынке аренды представлено два здания из четырех, еще два с экспозиции снято, так как по ним ведутся переговоры с потенциальными клиентами.

Торговые комплексы на территории новой Москвы сегодня обеспечивают работой примерно 37% занятых, но к 2035 г., как ожидается, доля торговых предприятий в обеспечении присоединенных территорий рабочими местами снизится до 25%. Предполагается, что к этому времени появятся места приложения труда в сфере логистики, IT, в образовательных кластерах и т. п. Сейчас в ТиНАО работают «Рио Румянцево», «Новомосковский», а также полупрофессиональные торговые центры, которые морально устарели и нуждаются в реновации, говорит Алина Стрелкова, директор по развитию и коммерции группы объектов Mall Management Group. Новые объекты, по ее словам, выходили на рынок заполненными на 25–30%, но постепенно набирали арендаторов. Mall Management Group провела несколько исследований, которые показали, что жители Новомосковского района испытывают недостаток качественного предложения ритейла, развлечений и сервисов в шаговой доступности. Закрыть эти потребности компания намерена при помощи МФК «Саларис» (310 000 кв. м, GLA 105 000 кв. м). Его открытие ожидается в марте 2019 г., в нем разместится около 280 магазинов, а 10 000 кв. м будет отдано под развлекательную инфраструктуру.

Девелоперы, строящие жилые комплексы, возводят и объекты коммерческой недвижимости. По словам Цветова, не менее 20% от объема комплексной застройки ГК «А101» на территории новой Москвы (2500 га) придется на торговые и офисные центры, производственные комплексы и технопарки. Планируется, что площадь новых офисов и магазинов составит 4,2 млн кв. м. Sezar Group построила МФК на территории жилого комплекса «Николин парк», включив в его состав трехуровневый торговый центр (якорный арендатор – «Перекресток»), семь этажей офисных помещений и многоуровневый паркинг на 13 500 кв. м. В здании также есть фитнес-центр с бассейном, оператор которого завершает ремонт. «Сейчас заполняемость коммерческих помещений далеко не 100%», – признает Барабанова, но компания уверена, что эти площади будут пользоваться хорошим спросом в будущем.

В подготовке статьи участвовала Наталья Самарина